Рынок недвижимости 2011-2012: итоги и тенденции |
|
|
|
Уже традиционно в преддверии Нового года, эксперты Московского Бизнес Клуба подводят итоги года уходящего, и делятся планами и прогнозами по наступающему году. Своими мыслями и планами поделились: Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Татьяна Решняк; Руководитель проекта «АкваВилла» УК Megapolis Property Management Алексей Колядин; Глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев; Руководитель Аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова; Генеральный директор риэлторской компании «Русский Дом Недвижимости» Юрий Хлестаков; Директор Центра страхования финансовых рисков РОСНО в составе Allianz Виталий Ус; Председатель совета директоров Московского Ипотечного центра Андрей Рябинский; Заместитель генерального директора Megapolis Property Management Роман Иваницкий; Генеральный директор ЗАО «Терра Аури» Денис Бородако.
Итоги 2011 года для рынка недвижимости.
Главным событием, оказавшим влияние на рынок недвижимости в 2011 г. и на его дальнейшее развитие, явилось решение властей о расширении границ Москвы, комментирует Председатель совета директоров МИЦ Андрей Рябинский. Эта инициатива стала причиной роста цен на недвижимость на присоединяемых территориях. Вторым по значению событием можно назвать запрет на строительную активность в центре столицы. Это решение спровоцировало повсеместный разрыв инвестиционных контрактов и неуверенность девелоперов в ближайшем будущем. Из всех сегментов рынка наиболее устойчивый рост показало жильё эконом-класса на окраинах столицы и в Подмосковье, рост цен на него составил порядка 10-15%. Что касается спроса, то пик покупательской активности был зафиксирован в августе месяце. Например, в ЖК «Коммунарка», строительство которого осуществляет ГК «МИЦ», в течение августа было продано 42% от общего объема продаж в 3 квартале. Что касается сектора ипотечного кредитования, то объем сделок с привлечением ипотечных кредитов вернулся на докризисный уровень (656 млрд. руб. в 2008 г.).
Несомненно, центральное событие года – решение о расширении границ Москвы – собственно это определяющее событие минимум на два ближайших десятилетия, соглашается Генеральный директор ЗАО «Терра Аури» Денис Бородако. Также в 2011 году заработала новая система согласования застройки в г. Москве, что является вторым по значимости событием.
В этом году генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Татьяна Решняк отметила повышенный спрос на объекты недвижимости, не соотносящийся с традиционной моделью сезонного распределения покупательской активности. В частности, аномально высокими были продажи в летние месяцы, когда объем продаж увеличился более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Такая динамика связана, на наш взгляд с последствиями колебаний курсов валют. Многие приобретали недвижимость в качестве надежного сохранения свободных средств, что объясняется ограниченностью инструментов сбережения, доступных нашим гражданам. Основной объем спроса на объекты недвижимости пришелся на новостройки Подмосковья, где реализуется целый ряд крупных проектов комплексной застройки. Они отличаются полностью сформированной инфраструктурой, доступными ценами и богатым выбором вариантов. В целом же, по итогам года продолжался стабильный рост рынка и рост цен. Он составил, в зависимости от направления, 5-7% в Подмосковье и 3-4% в Москве.
Для директора Центра страхования финансовых рисков РОСНО в составе Allianz Виталия Уса основным итогом стало отсутствие громких банкротств среди застройщиков, возобновление реализации «проблемных» проектов, что в целом позволяет дать положительную характеристику ситуации на рынке возводимого жилья, что создает определенные инвестиционные перспективы для отрасли.
Во второй половине 2011 года активизировался спрос на объекты загородной недвижимости. В сентябре, по словам руководителя проекта «АкваВилла» УК Megapolis Property Management Алексея Колядина, отметили резкий скачок на большие по площади и, соответственно, более дорогие земельные участки, в октябре и ноябре спрос был равномерным – как на более дорогие, так и на меньшие по цене земельные участки. Покупатели вернулись на загородный рынок, что связано со многими факторами. В первую очередь - неопределенная финансовая ситуация в стране и мире, которая не дает однозначного ответа, в какой валюте лучше хранить свои сбережения, куда инвестировать имеющиеся накопления. В итоге многие приходят к выводу, что лучше накопления потратить, в том числе и на загородный дом, в котором можно и жить. И в то же время вложения в качественную недвижимость могут стать выгодными инвестициями. Так же был отмечен особый интерес со стороны клиентов к бизнес-сегменту. Сегодня клиенты готовы платить большие деньги за удобство и комфорт – таким образом «просевший» в период кризиса сегмент бизнес-класса восстанавливается. Кроме того, недвижимость, расположенную вблизи курортов, спортивных комплексов при желании можно легко сдать, и таким образом получать стабильный доход, что повышает спрос на нее со стороны покупателей. Особенностью проекта 'АкваВилла' является продуманная концепция, ориентированная на комфортную жизнь на природе, с акцентом на отдых на 'большой' воде.
О коммерческой недвижимости рассказал заместитель генерального директора Megapolis Property Management Роман Иваницкий. На рынке офисной недвижимости в первом полугодии 2011 года укрепилась тенденция к повышению арендных ставок во всех сегментах офисной недвижимости. Остался позади как этап снижения арендных ставок, так и их стагнация. Средний рост ставок по рынку составил около 5% по сравнению с 2010 годом. При этом ставки в бизнес-центрах класса А росли чуть быстрее, но этот сегмент в кризисный период и «провис» сильнее, чем остальные. Несмотря на рост активности на офисном рынке, владельцы новых объектов будут испытывать трудности с заселением своих объектов. Проекты, которые необходимо заполнять с «нуля», будут в менее выигрышном положении, чем проекты, уже существующие на рынке. Интересная ситуация сложилась на рынке офисной недвижимости Петербурга. Суммарная площадь бизнес-центров классов А и В, открытых в Санкт-Петербурге в первой половине 2011 года, составила чуть больше 40 000,00 кв.м., что является антирекордом последних лет развития рынка недвижимости в городе. Такое незначительное количество новых офисных площадей - следствие негативного влияния кризиса 2008-2010 годов. Эта ситуация, по нашим прогнозам, сохранится еще полгода-год, пока на рынок не станут выводиться проекты, начатые после пика кризиса. На сегодняшний день количество планируемых к вводу новых офисных площадей не очень значительно, и вряд ли сможет повлиять на существующую ситуацию на рынке и тренды.
2011 год был богат на события, отмечает глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. Во-первых, существенное влияние на рынок оказала политика московских властей, принявших решение ограничить массовое строительство в столице. В результате, многие инвестконтракты были приостановлены, а квадратные метры по новым проектам - сокращены, что не могло не сказаться на стоимости недвижимости, приводя его к удорожанию. Перечисляя значимые события 2011 г, следует отметить появление проекта «Новой Москвы». С появлением новости недвижимость в районах, присоединяемых к Москве, сразу подорожала. При этом стоит прогнозировать рост цен, когда новая территория окончательно станет Москвой. Также стоимость недвижимости будет увеличиваться с улучшением транспортной доступности и развитием инфраструктуры. Свою лепту внесла и нестабильность в мировой экономике, итогом которой стал рост спроса на недвижимость. Инвесторы предпочли вкладываться в квадратные метры - надежный инструмент инвестирования, альтернативу которому пока трудно найти.
Общепризнанные факторы, повлиявшие на рынок жилой недвижимости в 2011 году – расширение границ Москвы и нестабильность финансовых рынков как признак новой волны глобальной рецессии, считает Руководитель Аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова. Первое событие затронуло рынки жилой многоэтажной недвижимости Москвы и Подмосковья, загородного жилья и земельных участков, прежде всего в зоне перспективного присоединения. После резкого роста активности контрагентов в июле-сентябре 2011 года рынок замер в ожидании. Частные инвесторы – спекулянты, назовем это явление своими словами, начали приобретать земельные участки без строительного подряда в будущей Новой Москве на юго-западе пока что Подмосковья; как горячие пирожки были реализованы целые очереди таунхаусов на достаточно большом удалении от Москвы – там, где еще полгода назад такой продукт был не востребован. Эйфория рынка закончилась к октябрю – участники рынка начали анализировать происходящее (а также то, что, вероятно, никогда не произойдет), и перспективы нахождения, скажем, элитных коттеджных поселков и земель под девелоперские проекты на территории Москвы уже не казались столь радужными. Покупатели загородного жилья высокого уровня явно рассчитывают на уединенность и благоприятное окружение; тем временем, такой гарантии никто дать не сможет, пока генеральный план развития Новой Москвы не будет утвержден. Следствием этого неизбежно станет смещение интереса потенциальных покупателей на направления, которые, по крайней мере, в ближайшие 5-10 лет останутся действительно «загородными».
Другие изменения 2011 года на рынке недвижимости Московского региона, о которых стоит упомянуть – это, несомненно, оздоровление рынка жилья в целом, рост числа сделок со всех сегментах, повышение качества строящегося жилья вслед за ростом требований покупателей к характеристикам объектов, рост доли ипотечных сделок, как в сегменте массового жилья, так и, это стоит подчеркнуть особо как прецедент, на рынке загородного жилья, добавляет Екатерина Лобанова.
Конечно, каждая риелторская или девелоперская компания назовет лучшими те проекты, с которыми она работает. Из проектов «Главмосстрой-недвижимости» в 2011 году лучшим стал недавно вышедший на рынок микрорайон Центральный.
|
|
|
|
| ОБОРУДОВАНИЕ |
|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
BizRussia.ru - Российский бизнес-портал. Пресс-релизы, Деловые предложения, Каталог сайтов, Каталог фирм. Все отрасли экономики. Портал BizRussia.ru включает все отрасли промышленности, свежую коммерческую информацию, бизнес новости и пресс-релизы фирм. Всем пользователям доступно бесплатное размещение деловой информации в тематических разделах ресурса.
|
|
|
